原向山机械厂地块国有土地上房屋模拟征收补偿安置方案

为实现向山地区生态修复与绿色转型发展及向山生态环境综合治理EOD项目建设需要，现对该区域国有土地上房屋实施模拟征收。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77文），《马鞍山市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（马政〔2020〕20号）等有关文件规定，结合实际情况，特制定本项目模拟征收补偿安置方案如下:

一、征收范围

东至马向路、南至马向铁路、西至平山村、北至南山医院（具体征收范围以实际征收为准）。

二、征收实施方式及时间

1、依据《马鞍山市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（马政〔2020〕20号）第十五条之规定，本次采取模拟征收方式征询被征收人意见。

2、本次征收自发布签订协议通知规定时间内，为签订模拟征收补偿安置协议期限。

3、本次征收实行先签协议后搬迁的方式进行，在征收范围内签订安置协议户数达到涉征户的90%以上比例后，启动搬迁工作，征收人将适时下达征收决定及公告。

4、如在规定时间内达不到90%以上比例的签约率，本项目自动暂停实施，已签订的模拟征收补偿安置协议不能生效。

5、自征收决定及公告下达之日起原签订的模拟征收补偿安置协议自动转为正式协议。

三、被征收住宅房屋合法建筑面积及用途的确认

（一）有证房产相关

1、有房屋产权证及国有土地使用证（不动产权证）

被征收房屋的建筑面积和房屋用途的认定，以房屋登记机构颁发的房屋权属证书标注的面积和用途为准；房屋权属证书与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误的，以房屋登记簿标注的面积和用途为准。

房屋用途与土地用途登记不一致或不明确的，以登记的土地用途为准。

被征收人未经自然资源和规划部门批准，擅自改变房屋用途的，按照自然资源和规划部门确定的房屋原用途予以补偿。

2、有房屋产权证无土地证

房屋产权证证载土地权属性质显示为国有土地的；证载土地权属性质未显示的，经测绘、相关部门调查认定确认为国有土地后，参照本条第一款第一项规定执行。

3、有国有土地使用证无房屋产权证

经测绘，属于被征收人《国有土地使用证》证载范围内，1989年向山地区手绘地形图（下称手绘图）上有图斑且产权明晰的房屋（砖混、砖瓦结构主房、不含披、棚），形状、位置未发生较大变化的，经公示无异议，可视为合法建筑，按手绘图图斑显示面积确定合法建筑面积；如上述房屋存在改建（形状、位置、层数等发生变化），导致与手绘图图斑面积不一致的，按照测绘报告核定的手绘图图斑面积确定房屋合法建筑面积。

（二）“手绘图” 显示存在房屋

经测绘，手绘图有图斑且产权明晰的房屋，合法建筑面积确定参照本条第一款第三项规定执行，但不予分立户。

（三）产权调换安置面积确认

1、产权调换安置，被征收住宅的合法建筑面积不足30㎡的（含），按40㎡计算；30㎡以上40 ㎡（含）以下的，按45㎡计算；40㎡以上50㎡以下的，按50㎡计算；50㎡以上的，据实计算。

2、另被征收人在手绘图上有图斑且产权明晰的，产权证载面积或公房租赁户确认面积与手绘图图斑面积合并计算确认合法建筑面积。

四、征收住宅补偿安置方式及产权调换房源地点

1、本次征收补偿实行货币化补偿和产权调换两种方式，被征收人可以选择货币化补偿方式，也可以选择房屋产权调换方式。

2、产权调换房屋地点为向山镇区域内安置地点。

3、选择产权调换的被征收人在安置时，在规定时间内腾房交钥匙的，依照签订协议的先后顺序号，确定产权调换房屋房号；如在规定时间内未腾房交钥匙的，原签订协议的顺序号作废，按照交房时间重新确定选房顺序号，选择产权调换房屋房号。

4、货币化安置标准按照被征收房屋合法建筑面积房地产市场评估价格予以补偿（上述房地产市场评估价格由评估机构评估确定）。

五、征收住宅补偿安置方式及标准

（一） 住宅部分

1、选择产权调换安置方式

⑴ 征收住宅实行产权调换的，按照被征收房屋合法建筑面积按户“征一补一”。

征收非高层住宅产权调换为高层住宅的，按照被征收房屋合法建筑面积为基准给予被征收人公摊补助。其中，产权调换为一部电梯的，补助被征收人8%的建筑面积，产权调换为两部电梯的，补助被征收人12%的建筑面积，产权调换为多层住宅的，不予补助。

对享受城市最低社会生活保障待遇的住宅被征收人，实施最低建筑面积50㎡安置保障，50㎡以内不补面积差价。

⑵ 住宅被征收人在被征收房屋合法建筑面积基础上，每户可以增购不超过30㎡建筑面积。

⑶ 装饰装修补偿费：被征收住宅涉及装饰装修的，按照被征收房屋合法建筑面积乘以300元/平方米的标准协商补偿（含移机费）；协商不成的，按照市场评估价给予补偿；

⑷ 搬迁费按1000元/次，计补两次。

⑸ 住宅被征收人选择产权调换的，在过渡期内自行安置住处的，按被征收房屋合法建筑面积15元/㎡/月的标准支付被征收人临时安置费，不足1000元的，按1000元支付。临时安置期从搬迁交房之日起计算至通知领取产权调换房钥匙之日后的3个月止，过渡期原则上在30个月以内（最终以实际过渡期为准），逾期未交付产权调换住宅的，按逾期之月起按原标准2倍支付被征收人临时安置费，最终以实际过渡期计算临时安置费；

⑹ 奖励费，被征收人在规定期限内按期签订安置补偿协议且按期交房的，按被征收房屋合法建筑面积最高奖励300元/㎡标准给予奖励费；不足1万元的，按1万元给付。

注:原则上补偿补助费不予以发放，待被征收人选定安置房后，房款结算时予以核减。

⑺ 产权调换房屋价格计算

①本次征收不收取新旧房屋差价和楼层费；

② 增购面积价格按照政府优惠价计算。其中0-25㎡为1300元/㎡，26-30㎡为2600元/㎡。超出30㎡面积部分，按照市场评估价结算。

③ （被征收房屋合法建筑面积+增购建筑面积+高层公摊补助面积）之和确定的应安置建筑面积与产权调换房屋建筑面积不符的，被征收人可以选择邻近的住宅套型，增加的建筑面积按照政府优惠价2600元/㎡结算差价。

如被征收人要求超过应安置面积进行安置的，因安置房源有限，在房源允许的情况下，经申请批准同意的，超面积部分按照安置地点市场评估价结算。

⑻产权调换安置房不动产权证由被征收人自行办理并交纳相关费用。

2、选择货币化补偿安置方式

本次征收货币化补偿价格，按照评估机构出具的被征收房屋合法建筑面积房地产市场评估价格进行计补。

①房屋征收补偿费货币化补偿单价×被征收房屋合法建筑面积；

② 搬迁费按1000元/次，计补一次；

③ 装潢补偿费按被征收房屋合法建筑面积300元/㎡（含移机费）进行计补，需要评估的，依据评估结果给予补偿；

④ 临时安置费，按被征收房屋合法建筑面积15元/㎡计补6个月，每户每月不足1000元的，按1000元支付。

⑤奖励费参照产权调换安置方式执行。

（二）非住宅部分

1、本次征收非住宅房屋采取货币化补偿安置方式进行。

2、房屋征收补偿费，被征收房屋合法建筑面积的价值，依据评估结果计补。

3、停产停业损失费、搬迁费、奖励费等相关补助费用按照《马鞍山市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（马政〔2020〕20号）相关规定执行。

六、征收实施步骤

1、房地产价格评估机构由被征收人协商选定，依据马鞍山市住房和城乡建设局下发的《关于公布2020年度马鞍山市房屋征收评估机构推荐名录的通知》（马住建函〔2020〕249号）文件中的评估机构推荐名录，协商不成的，由雨山区征管中心按照少数服从多数的原则，组织被征收人投票，或采取摇号抽签等随机方式确定后，开展相关评估工作。

2、模拟征收补偿安置方案（征求意见稿）达到90％同意率后，该方案立即生效。征求公众意见，且征求意见期限不得少于30日。

3、征收决定、公告下达后，本方案自动转为正式方案，在征收决定、公告规定的时间内，被征收人仍未能与征收人达成补偿协议的，或者被征收房屋权属不明确、产权有纠纷、产权人下落不明以及产权共有人对补偿事宜达不成一致意见等原因，不能订立补偿协议的，由雨山区征管中心报请区人民政府，区人民政府按照房屋征收补偿方案作出房屋征收补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

4、被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，依法申请人民法院强制执行。

七、其它

1、本《方案》发布后，被征收人不得在征收范围内进行下列活动：

⑴ 新建、改建、扩建房屋；

⑵ 改变房屋、土地用途；

⑶ 房屋转让、析产、分割、赠与；

⑷ 迁入户口或者分户（因婚姻、出生、回国、大中专生毕业、军人退伍转业、刑满释放、解除劳动教养等原因迁入的除外）；

⑸ 以被征收房屋为注册地址新办或者变更工商注册登记手续；

⑹ 其他不当增加补偿费用的行为。

2、自本《方案》发布之日起，被征收房屋存在租赁关系的，由租赁双方自行解除租赁关系；设有抵押权的，抵押人与抵押权人应当按照有关法律规定，就其抵押权及其所担保债权的处理问题进行协商。抵押人与抵押权人达成书面协议的，雨山区征管中心应当按照协议对被征收人给予补偿。达不成协议的，对被征收人实行货币补偿的，应当将补偿款向公证机构办理提存；对被征收人实行房屋产权调换的，抵押权人可以与抵押人协商变更抵押物。存在产权纠纷的，由当事人双方自行解决。征收人、征收部门不承担房屋租赁、抵押及产权纠纷所产生的任何经济和法律责任。

3、对有重大疾病、残疾，家庭特别困难的被征收人，经审批公示无异议后，按照相关规定执行。

4、对于项目范围内的违法建设，不予补偿。如自行在规定时限内拆除的，适当给予搬迁补助。

5、被征收人搬迁腾空房屋并结清水、电、气等相关费用后，经验收合格后，不得擅自拆除建筑物、构筑物及相关设施。擅自拆除的由被征收人承担一切安全责任、经济责任和法律责任。

6、在征收过程中，采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

7、本次征收坚持依法、公开、公平、公正原则，所有政策公开，按规定程序公示。

8、本方案未尽事宜，由项目现场工作组提交棚改征收安置工作分指挥部及总指挥部议定。

八、本《方案》由马鞍山市雨山区土地和房屋征收安置事务管理中心负责解释。

 雨山区征管中心

                                                 2022年8月3日