小陶庄地块棚户区改造项目国有土地上房屋模拟征收补偿安置方案（征求意见稿）

依据马鞍山市人民政府办公室2020年1月6日下发的《关于下达2020年中心城区棚改及安置房建设目标任务的通知》（马政办秘〔2020〕1号）文件精神，小陶庄地块已被列为马鞍山市2020棚户区改造项目。

根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77文），《马鞍山市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（马政〔2020〕20号）等文件的规定，结合本区域征收范围内被征收房屋所有权人（下称被征收人）实际情况，特制定项目模拟征收补偿安置方案如下:

一、征收范围

东临长沟、南至陶庄派出所、西至天门大道、北至十七冶路桥公司（具体征收范围以实际征收为准）。

二、征收实施方式及时间

1、依据《马鞍山市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（马政〔2020〕20号）第十五条之规定，本次采取模拟征收补偿安置方式征询被征收人意见。

2、本次征收自发布签订协议通知规定时间内，为签订模拟征收补偿安置协议期限。

3、本次征收实行先签协议后搬迁的方式进行，在征收范围内签订安置协议户数达到涉征户的80%以上比例后，启动搬迁工作，征收人将适时下达征收决定及公告。

4、如在规定时间内达不到80%以上比例的签约率，本项目自动暂停实施，已签订的模拟征收补偿安置协议自动失效。

5、自征收决定及公告下达之日起原签订的模拟征收补偿安置协议自动转为正式协议。

三、被征收住宅房屋合法建筑面积及用途的确认

㈠ 有证房产相关

1、有房屋产权证及国有土地使用证（不动产权证）

被征收房屋的建筑面积和房屋用途的认定，以房屋登记机构颁发的房屋权属证书标注的面积和用途为准；房屋权属证书与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误的，以房屋登记簿标注的面积和用途为准。

房屋用途与土地用途登记不一致或不明确的，以登记的土地用途为准。

被征收人未经自然资源和规划部门批准，擅自改变房屋用途的，按照自然资源和规划部门确定的房屋原用途予以补偿。

2、有房屋产权证无土地证

房屋产权证证载土地权属性质显示为国有土地的；证载土地权属性质未显示的，经测绘、相关部门调查认定确认为国有土地后，参照本大条第1小条规定执行。

3、有国有土地使用证无房屋产权证

经测绘，属于其《国有土地使用证》核准的证载范围内，1985年航拍图上有图斑且产权明晰的房屋（砖混、砖瓦结构主房、不含披、棚），形状、位置未发生较大变化的，经公示无异议，可视为合法建筑，按航拍图图斑显示面积确定合法建筑面积；如上述房屋存在改建（形状、位置、层数等发生变化），导致与1985年航拍图图斑面积不一致的，按照测绘报告核定的1985年图斑面积确定房屋合法建筑面积。

㈡ 公房租赁户

公房租赁户住宅房屋需原产权（所有权）单位出具证明文件（如协议、证明、租赁证等），并书面出具承诺放弃产权（所有权）相关证明材料，书面确认每户房屋性质、房屋落座、面积、姓名、身份证号、是否享受福利分房等相关信息。结合租赁证（协议）面积，最终依据测绘报告确定房屋合法建筑面积。

㈢ 1985年航拍图显示存在房屋

1985年航拍图上有图斑且产权明晰的房屋，合法建筑面积确定参照本大条第3小条规定执行。

㈣ 产权调换安置面积确认

1、产权调换安置，被征收住宅的合法建筑面积不足30㎡的（含），按40㎡计算；30㎡以上40 ㎡（含）以下的，按45㎡计算；40㎡以上50㎡以下的，按50㎡计算；50㎡以上的，据实计算。

2、另被征收人在1985年航拍图上有图斑且产权明晰的，产权证载面积或公房租赁户确认面积与1985年航拍图图斑面积合并计算确认合法建筑面积。

四、征收住宅补偿安置方式及产权调换房源地点

1、本次房屋征收采取产权调换和货币化两种补偿安置方式进行，原则上以产权调换补偿安置方式为主。

2、产权调换房屋地点为滨江花园（多层住宅）。

3、选择产权调换的被征收人在安置时，在规定时间内腾房交钥匙的，依照签订协议的先后顺序号，确定产权调换房屋房号；如在规定时间内未腾房交钥匙的，原签订协议的顺序号作废，按照交房时间重新确定选房顺序号，选择产权调换房屋房号。

五、征收住宅补偿安置标准

㈠ 选择产权调换安置

1、征收住宅实行产权调换的，按照被征收房屋合法建筑面积按户“征一补一”。

2、住宅被征收人在被征收房屋合法建筑面积基础上，每户可以增购不超过30㎡建筑面积。

3、装潢补偿费按被征收房屋合法建筑面积300元/㎡进行计补（含移机费），需要评估的，依据评估结果给予补偿。

4、搬迁费按1000元/次，计补两次。

5、本次为现房安置。选择产权调换，被征收人一律自行过渡居住，按被搬迁房屋合法建筑面积15元/㎡/月一次性计补6个月临时安置费，每户每月不足1000元的，按1000元计补。

6、奖励费，在规定期限内按期签订安置补偿协议且按期交房的，按被征收房屋合法建筑面积300元/㎡标准给予一次性奖励费，不足1万元的，按1万元计补。

注:原则上补偿补助费不予以发放，待被征收人选定安置房后，房款结算时予以核减。

7、产权调换房屋价格计算

⑴ 被征收房屋合法建筑部分不收取新旧房屋差价；

⑵ 对享受城市最低社会生活保障待遇的住宅被征收人，实施最低建筑面积50㎡安置保障，50㎡以内不补面积差价。

⑶ 跃层面积按1000元／㎡结算房款；

⑷ 增购面积价格按照政府优惠价计算。其中0～25㎡为2600元/㎡，25～30㎡为3500元/㎡。

⑸（被征收房屋合法建筑面积+增购建筑面积）之和确定的应安置面积与产权调换房屋建筑面积不符的，被征收人可以选择邻近的住宅套型，增加的建筑面积按照政府优惠价3500元/㎡结算差价。原则上不允许跨档安置，因安置房源有限，在房源允许的情况下，被搬迁人可以在临近安置面积基础上，由本人申请，经审核同意后上跨一档住宅套型。

产权调换跨档安置增加的建筑面积按市场评估结果计算房款。

8、产权调换安置房不动产权证由被征收人自行办理并交纳税费等相关费用。

㈡ 选择货币化补偿安置方式

选择货币化安置方式的被征收人需提交书面申请，经审核批准后，货币化补偿单价，按照房地产评估机构出具的被征收房屋合法建筑面积房地产市场评估价格计补（上述房地产市场评估价格由评估机构评估确定）。

⑴ 房屋征收补偿费

① 货币化补偿单价×被征收房屋合法建筑面积；

② 搬迁费按1000元/次，计补一次；

③ 装潢补偿费按被征收房屋合法建筑面积300元/㎡（含移机费）进行计补，需要评估的，以评估结果为准；

④ 临时安置费，按被征收房屋合法建筑面积15元/㎡计补6个月，每户每月不足1000元的，按1000元计补。

⑵ 奖励费参照产权调换安置方式执行。

六、自建房和附属物补偿补助标准

1、项目范围内未认定为违法建设的建（构）筑物在规定期限内，腾空交房的依据评估结果予以补偿。

2、搬家费按1000元/户计补。

七、提前拆除奖励

为激励交房，配合房屋拆除，项目范围内有证房产及砖混、砖瓦结构主房给予提前拆除奖励，在2020年11月25日签约交房的按200元/㎡给予奖励；在2020年12月10日前签约交房的按100元/㎡给予奖励；逾期，不予支付奖励费。

八、住房保障

对于项目范围内待拆除房屋为户主及其家庭长期居住，且为唯一住房的，拆除房屋后确实无处居住的困难群体，经审批公示无异议的，按照相关规定给予适当住房保障。

九、征收实施步骤

1、房地产价格评估机构由被征收人协商选定，依据马鞍山市住房和城乡建设局下发的《关于公布2019年度马鞍山市房屋征收评估机构推荐名录的通知》（马住建函〔2019〕155号）文件中的评估机构推荐名录，协商不成的，由雨山区征管中心按照少数服从多数的原则，组织被征收人投票，或采取摇号抽签等随机方式确定后，开展相关评估工作。

2、在发布签订协议通知规定的时间内，由雨山区征管中心与被征收人签订模拟征收补偿安置协议。

3、征收决定、公告下达后，本方案自动转为正式方案，在征收决定、公告规定的时间内，被征收人仍未能与征收人达成协议的，或者被征收房屋权属不明确、产权有纠纷、产权人下落不明以及产权共有人对补偿事宜达不成一致意见等原因，不能订立补偿协议的，由雨山区征管中心报请区人民政府，区人民政府按照房屋征收补偿方案作出房屋征收补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

4、被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

5、被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由雨山区人民政府依法申请人民法院强制执行。

十、其它

1、本《方案》发布后，被征收人不得在征收范围内进行下列活动：

⑴ 新建、改建、扩建房屋；

⑵ 改变房屋、土地用途；

⑶ 房屋转让、析产、分割、赠与；

⑷ 迁入户口或者分户（因婚姻、出生、回国、大中专生毕业、军人退伍转业、刑满释放、解除劳动教养等原因迁入的除外）；

⑸ 以被征收房屋为注册地址新办或者变更工商注册登记手续；

⑹ 其他不当增加补偿费用的行为。

2、自本《方案》发布之日起，被征收房屋存在租赁关系的，由租赁双方自行解除租赁关系；设有抵押权的，抵押人与抵押权人应当按照有关法律规定，就其抵押权及其所担保债权的处理问题进行协商。抵押人与抵押权人达成书面协议的，雨山区征管中心应当按照协议对被征收人给予补偿。达不成协议的，对被征收人实行货币补偿的，应当将补偿款向公证机构办理提存；对被征收人实行房屋产权调换的，抵押权人可以与抵押人协商变更抵押物。存在产权纠纷的，由当事人双方自行解决。征收人、征收部门不承担房屋租赁、抵押及产权纠纷所产生的任何经济和法律责任。

3、被征收人（含证明人）应保证提交的相关证明材料、证件真实、合法、有效，未设置任何形式的权利担保，无争议、租赁或其他经济纠纷，否则被征收人及证明人必须承担由此出现的一切法律和经济赔偿责任。

4、被征收人搬迁腾空房屋并结清水、电等相关费用后，经验收合格后，不得擅自撕毁封条、擅自拆除建筑物、构筑物及相关设施。擅自拆除的由被征收人承担一切安全责任、经济责任和法律责任。

5、征收决定、公告下达后，超过发布签订协议通知规定的时间未签订协议的，对征收范围内的违法建筑和超过批准期限的临时建筑，一律不予补偿，由行政执法部门依法予以拆除。

6、在征收过程中，采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

7、本次征收坚持依法、公开、公平、公正原则，所有政策公开，按规定程序公示。

十一、本《方案》由马鞍山市雨山区土地和房屋征收安置事务管理中心负责解释。

2020年11月4日