雨山区人民政府办公室关于印发雨山区住宅小区物业管理效能考核试行办法（2017年修订）的通知

各乡镇人民政府，各街道办事处，区政府各部门，有关单位：

    经区政府同意，现将《雨山区住宅小区物业管理效能考核试行办法（2017年修订）》印发给你们，请认真贯彻落实。

           2017年12月14日

雨山区住宅小区物业管理效能考核试行办法

（2017年修订） 

    为巩固雨山区文明城市创建成果，推进文明创建工作新常态建设，提升我区物业管理水平，构建“文明、整洁、舒适、安全、和谐”的住宅小区，根据《安徽省物业管理条例》和《马鞍山市物业管理实施办法》，结合我区实际，制定本办法。

    一、指导思想

    以规范物业服务企业行为，加强监管为重点，通过开展物业管理效能考核，推行专业化物业管理模式，提升老旧小区和安置房小区的物业服务水平，促进“有治安防范、有清扫保洁、有绿化养护、有物业维修、有停车管理”的基本服务全面达标。

    二、组织领导

    成立区物业管理工作领导小组，区政府主要领导为组长，分管财政和城乡建设的副区长为副组长，区住建委、区城管执法局（区数字城管指挥中心）、区文明办、区法院、雨山公安分局、区市场监管局、区环保局等职能部门和各乡镇、街道为成员单位。建立区级物业管理联席会议制度，联动执法，解决有关问题，归口负责物业管理工作考核。领导小组办公室设在区住建委，负责日常协调、指导工作。

    三、考核范围

    （一）实施专业化物业管理的老旧小区（2000年以前建成，单体或组合建筑面积大于2万平方米）。

    （二）实施招投标市场化管理的安置房小区（入住率低或交付时间较短，小区物业为开发单位选聘前期物业公司的安置房小区暂不纳入考核范围，待小区业委会成立，可自主选聘物业时再予以申报）。

    四、考核内容及标准

    住宅小区物业管理考核主要针对基础管理、公共设施管理、环境卫生管理、绿化养护管理、公共治安防范等方面，详见《物业管理效能考核标准及评分细则》。

    五、考核程序

    （一）计分方式

    考核实行百分制，其中：日常情况采集、问题整改处置各占50分。日常情况采集得分主要根据各考核牵头单位依据考核标准及评分细则，对小区物业管理中发现的问题以倒扣分制确定。问题整改处置得分主要根据物业服务企业对日常情况采集中发现问题的整改处置情况确定。即：

    考核得分=日常情况采集得分×50%+问题整改处置得分×50%

（二）考核方式

月度考核成绩按照“2:3:3:2”比例组成，社区督查分值占20%，乡镇（街道）考核分值占30%，第三方考评分值占30%，相关职能部门反馈及考核领导小组抽查分值占20%，月度考核成绩在雨山区物业管理平台上进行公示。

1.社区督查。由社区网格员牵头业委会、居民代表对小区物业管理情况开展巡查，对照考核标准及评分细则，及时发现住宅小区环境卫生、公共设施管理、公共秩序维护、绿化养护等方面存在的问题，针对督查中发现的以及居民与第三方考评机构反馈的物业管理问题，督促物业服务企业及时整改。每月28号前将督查得分情况反馈至乡镇、街道进行汇总。

2.乡镇、街道考核。各乡镇、街道物业办牵头组织，结合社区督查情况，可采取动态巡查与随机抽查相结合、明查与暗访相结合、专项检查与综合检查相结合等方式进行，每月对辖区内住宅小区组织一次全面考核打分，每月28号前将考核结果（包括社区打分情况）报区住建委备案。

3.第三方考评。委托第三方服务机构负责日常考核工作，每月4次进入小区，有侧重点地针对小区环境卫生、公共设施管理、公共秩序维护、绿化养护管理等基础物业服务内容进行问题采集，以图片加备注描述的方式，分区域整理打包上传至各乡镇街道的物管网上平台。各乡镇（街道）物业办及受检对象（小区物业公司）在平台上即时下载问题信息及照片，及时掌握管辖范围内问题所在，并通过网络平台回复整改情况及整改后影像资料，提交第三方核实。月末，第三方将根据当月检查发现的问题数量及受检对象的整改情况，汇总核查结果，统计处置整改率，形成考核成绩，并据此出具月度检查考评报告，详细分析环比变化情况，以及各受检对象存在的问题类别及主要的问题点位。

4.区领导小组抽查。由区住建委牵头组织召集区物业管理工作领导小组成员单位，抽查采取随机方式，对乡镇、街道上报的考核成绩进行验收，每次抽查的作业面积不少于辖区内小区数量的30%。区城管局、区文明办、区数字化管理指挥中心、区政府办分别牵头对涉及物业管理日常交办事项的办理情况、各类创建工作中发现问题的整改情况以及市民心声、市长信箱等投诉曝光情况进行统计，每月末报至区住建委汇总计入考核得分。

5.综合评定。每季度末，由区住建委牵头对季度考核情况进行统计、排名、通报，并报主要领导、分管领导及各相关部门。对季度抽查达合格标准的，由乡镇、街道按照0.5元/平方米/年标准对物业服务企业进行奖补兑现。年终由区物业管理工作领导小组对全年考核成绩进行汇总、排名并审核公示，测算各乡镇、街道获优秀、良好等次的住宅小区物业管理效能考核资金并及时拨付，由各乡镇、街道统筹发放。

（三）评分等级

年度考核等级根据年内每月考核得分的均分、业主满意度和一票否决事项评定，分为优秀、良好、合格和不合格4个等级。老旧小区、安置房小区2个类型，按照得分高低排序，优秀名额占10%，良好名额占20%，在得分相同的情况下，结合公示情况及业主满意度调查情况确定最终结果。考核得分60分以下为不合格等级，其余得分均为合格等级。

（四）一票否决

效能考核实施一票否决制，涉及下列内容之一的取消奖补资格。

1、在重大创建活动中被省、市、区政府点名批评或扣分较多，影响我市或区文明指数测评成绩的；

2、因消防隐患及整治不到位而导致重大消防火灾事故的；

3、因物业从业人员玩忽职守引发重大治安及刑事案件的；

4、因物业服务不到位引起群体越级性上访事件的；

5、在各类考核中属物业管理职责范围内，同一问题二次通报仍不整改的。

六、奖补标准

（一）老旧小区、安置房小区效能考核按照优秀等级1.0元/平方米·年、良好等级0.8元/平方米·年、合格等级0.5元/平方米·年标准执行，不合格等级的不予奖补。

（二）每获得一个优秀等级荣誉，奖励该小区所在地乡镇、街道2万元；每获得一个良好等级荣誉，奖励该小区所在地乡镇、街道1万元；奖励用于物业管理工作经费。

（三）在季度、年度考核中成绩为不合格等次的，由乡镇、街道约谈该物业服务企业负责人，责令其对小区管理中存在的问题限期予以整改，规定期限内仍整改不到位的，建议业主委员会通过合法的程序与物业服务企业解除物业服务合同，2年内不得在我区参与新项目的竞标，并上报市主管部门备案。

（四）效能考核所需资金采用“以奖代补”、资金奖励的方式，年初纳入区财政预算，奖补资金专项使用，每季度及年终根据考核情况由乡镇、街道统筹发放。  

    七、工作要求

（一）提高认识，强化责任。各相关部门切实履行职责，合力推进，把加强住宅小区物业管理作为提升我区管理水平、创建和谐社会的一项重要内容，通过办法的实施，进一步健全物业管理工作效能考核制度，借力第三方评价，完善区、街道、社区三级考核机制，通过职能部门定期检查调度、归口处理，将问题反馈到责任部门，加强监管，协调推进，逐步健全物业服务投诉受理、纠纷调处，执法监管等条块联动工作机制，为提升我区物业管理水平提供有力保障。

（二）加强宣传，积极引导。各乡镇、街道、社区要组织辖区物业服务企业及工作人员认真学习物业管理政策法规及相关专业知识，指导、帮助做好业主委员会组建和管理工作。要进一步理顺关系，明确街道、社区、物业服务企业和业主委员会各自职责，调动各方积极性、主动性、发挥基层组织作用和协同作用，逐步探索建立街道不缺位、社区补好位、业主摆正位、物业服务到位的“四位一体”物业管理工作路径。区住建委要有针对性地开展专题培训，提高办法知晓度及参与率，畅通工作渠道。

（三）真考实核，统筹推进。各乡镇、街道、社区在日常考核检查中要既不忽略、不随意夸大被考核单位的工作成绩，也不隐瞒、不故意遮掩被考核单位存在的问题，要严考细核，真实客观的反映各住宅小区的管理现状，在考核中查找并指出问题和漏洞，并督促物业服务企业及时整改、狠抓落实，切实解决一批业主投诉反映多、较为突出和集中的问题，确保《办法》实施不仅“时在”而且实在。

    八、其他事项

本办法自2017年12月15日起实行，《雨山区物业管理星级创建实施办法》中的考核程序做同步调整。

附件：

老旧小区及安置房小区物业管理效能考核标准及评分细则

  备注：各单项规定分值扣完为止。