雨山区人民政府办公室关于印发《雨山区住宅小区物业管理全覆盖的实施方案》的通知

各乡（镇）人民政府，各街道办事处，区政府各部门，各有关单位：

经区政府同意，现将《雨山区住宅小区物业管理全覆盖的实施方案》印发给你们，请认真组织实施。

                          2013年4月9日

关于雨山区住宅小区物业管理全覆盖的

实  施  方  案

为了更好地落实我区物业管理全覆盖工作，根据《雨山区关于老旧小区物业管理全覆盖的实施意见》（雨政办〔2012〕59号），并结合我区实际，现就推进该项工作制定本实施方案。

     一、工作目标

全面提升新建小区的物业管理水平和物业服务档次，将新建小区物业管理服务做优做强，争创国家级物业管理示范小区1-2个，省物业管理优秀住宅小区3-4个。进一步规范老旧小区及安置房小区的物业服务，努力实现“五有”（即:有治安防范、有清扫保洁、有绿化养护、有物业维修、有停车管理)的基本性服务，逐步推行专业化物业管理模式，使我区具备条件的住宅小区物业管理率达100%。利用2-3年时间，实现全区住宅小区物业管理社会化、市场化、专业化、规范化的目标。

    二、服务模式

根据房屋、环境、配套设施和房屋产权的状况、居民的承受能力、服务需求及消费意愿等实际情况，以社区为界，街道为单位，分片划分物业服务区域，确定具体的运作方式。

     （一）“专业服务”模式  对相对独立且配套设施比较齐全的新建住宅小区，依照《物业管理条例》规定的服务内容，选聘有资质的物业公司提供专业服务。

     （二）“社区物业服务部”模式  对基础设施不够完善，且产权复杂，又难以围墙建院的住宅区，可由社区居委会负责召集，房屋产权人、物业使用人共同协商达成《社区物业服务公约》，街道物业服务中心托底管理，以低收费有偿服务的方式提供“五有”服务，并逐步向“专业服务”模式转变。

     （三）“社区物业联合管理”模式  对于基础设施较完善的老旧小区或保障性住房小区推行“社区物业联合管理”模式。即由社区居委会联合物业服务企业，共同进行小区管理，开展物业服务，向“专业服务”模式过渡。

     （四）“业主自治”模式  在相对独立、规模比较小的住宅区，由社区居委会负责召集，推选部分业主代表，由他们自行对小区实施管理，并收取相应的费用。 

三、组织机构

  在区物业管理全覆盖工作领导小组的领导下，各街道(乡、镇)成立物业管理服务工作领导小组，并搭建“两站一中心”(即:物管投诉调解工作站、物业应急维修服务站、社区物业服务中心)。街道(乡、镇)物业管理服务工作领导小组主要工作内容有：负责“社区物业服务部”模式具体物业服务工作的开展；帮助社区及物业服务企业组建“社区物业联合管理”模式;组织协调本辖区内业主大会成立和业主委员会换届工作，调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系；报批监督专项维修资金的合理使用，统一协调“两站一中心”，并定期对物业管理企业及“两站一中心”进行检查考核等。

四、资金奖补

     （一）对于年度考核中成绩优秀的新建住宅小区物业管理企业，区领导小组将给予资金奖励，以鼓励物业企业更好地开展物业服务。

     （二）老旧小区中，对于已有专业物业管理的和实行“社区物业服务部”模式的，给予40元/户的年度资金补贴；对于实行“社区物业联合管理”模式的，给予50元/户的年度以奖代补资金。安置房小区中，对于实行“社区物业服务部”模式的，给予50元/户的年度资金补贴；对于实行“专业服务”模式和“社区物业联合管理”模式的，给予60元/户的年度以奖代补资金。

     年底区领导小组对各街道(乡、镇)进行考核，并兑现奖补资金。达到“五有”标准的给予奖补，达不到“五有”标准的不予奖补；收费率60％以上的，给予全额奖补；收费率40％以上的，给予应奖补额的70％；收费率40％以下的，给予应奖补额的50％。奖补资金由各街道(乡、镇)统筹发放，用于小区管理和社区、物业企业的奖励。

     （三）为了顺利推动物业管理全覆盖工作，区财政预先拨付给每个街道(乡、镇)应补贴总额的30％作为启动资金，专款用于建立“两站一中心”服务站、建立物业管理网格化体系等。

     （四）为了促进“社区物业服务部”模式和“社区物业联合管理”模式向“专业服务”模式转变，对老旧小区和安置房小区实行三年奖补期限，第一年奖补额度为100％，第二年奖补额度为70％，第三年奖补额度为50％。取消奖补资金后，由区住建委对物业服务企业和物业管理小区实行常态化监管，区领导小组分别对物业企业和街道、社区进行考核奖励。对考核不达标的物业服务企业，责令限期改正，整改不到位的，建议小区业主大会解除与该物业服务企业的服务合同，同时给该物业企业记一次不良记录，两年内取消在我区范围内参与物业管理项目投标的资格。

五、实施步骤

    （一）准备阶段（2013年4月30日前）

     区住建委组织各街道(乡、镇)、社区相关人员进行物业管理全覆盖工作培训，进一步明确工作目标和任务要求，确保工作落实到位;由街道(乡、镇)牵头，对各自辖区内住宅小区进行全面摸底，对房屋及配套设施、居住环境、社情民情等进行详细调查，确定住宅小区物业管理服务模式，以社区为界，以街道为单位建立管理档案；各街道(乡、镇)成立物业管理服务工作领导小组，搭建“两站一中心”组织架构，选配人员上岗；落实办公的场地，各种制度及网络流程图上墙；与委托、加盟单位签订物业有偿服务协议；通过召开居民代表会议、张贴标语等形式，对小区业主进行广泛宣传发动。

    （二）实施阶段（2013年5月1日至2013年9月30日）

在区物业管理全覆盖工作领导小组的领导下，各街道(乡、镇)根据方案要求和确定的服务模式，指导督促各物业服务区域成立业主大会,制定物业服务相关制度，落实物业服务单位。各街道(乡、镇)与区领导小组签订目标责任书，并将目标任务分解到各社区,由社区抓好落实。

    （三）巩固提高阶段（2013年10月1日至2013年11月30日）

    区物业管理全覆盖工作领导小组加强对实施全覆盖工作的检查、督导，形成区、街道(乡、镇)、社区三级长效管理体系，进一步提高物业管理全覆盖工作的标准，实现制度化、规范化、常态化的工作目标。

    （四）考核验收阶段（2013年12月1日至2013年12月31日）

区领导小组办公室组织各成员单位，对照相关内容和标准，对各街道(乡、镇)物业管理全覆盖工作情况进行全面考核验收。各街道(乡、镇)配合区住建委，对本辖区内的物业服务企业及“两站一中心”进行考核。对验收合格，完成目标任务的街道(乡、镇)、社区发放补助和以奖代补奖金。

六、保障措施

    （一）高度重视。区物业管理全覆盖工作领导小组、各街道(乡、镇)、社区及相关职能部门要按照区委、区政府的要求，统一思想，提高认识，要切实加强领导，完善组织机构，高度重视物业管理全覆盖工作，认真组织相关人员学习本方案，从大局出发，把物业管理工作作为完善基层管理机制、维护社会稳定、建设和谐社会的重要举措来落实。

     （二）营造氛围。一方面积极引导物业管理企业树立以人为本的服务理念，为居民提供高质量的物业服务，培养争先创优的意识；另一方面，要广泛开展宣传活动，引导广大居民正确认识开展物业管理全覆盖及老旧小区物业管理服务工作的重要意义，争取居民的理解和支持，从而自觉缴纳物业服务费，积极参与物业管理活动，形成全社会支持物业管理发展的良好氛围。

（三）明确职责。在区物业管理全覆盖工作领导小组的统一领导下，建立区、街道(乡、镇)、社区三级联动工作责任机制。各司其责，区物业管理全覆盖工作领导小组负责组织实施，街道为责任主体，社区具体落实，市容、公安等相关部门积极支持与配合，综合协调解决住宅小区物业管理中遇到各类问题，确保物业管理全覆盖工作顺利进行。区领导小组依照本方案和《雨山区关于老旧小区物业管理全覆盖的实施意见》，明确各街道(乡、镇)、各相关部门、单位和社区的职责、任务和要求，并将其纳入年度绩效目标考核、文明单位评选考核范围。