雨山区人民政府办公室关于老旧小区物业管理全覆盖的实施意见

各乡（镇）人民政府，各街道办事处，区政府各部门，各有关单位：

为切实改善老旧小区人居环境，提高全区住宅小区物业管理水平，提升广大居民的幸福感和满意度，促进社会和谐，构建幸福美好新雨山，根据相关法律法规和《马鞍山市关于老旧小区物业管理全覆盖的实施意见》，结合我区实际，现就推进老旧小区物业管理全覆盖工作提出如下实施意见：

一、指导思想

坚持以科学发展观为指导，按照构建和谐社会的总体要求，坚持“政府引导、政策扶持、立足基层、分类推进”的工作方针，理顺社区、物业服务企业、小区业主之间的关系，创新物业管理的体制和机制，把物业管理纳入社会建设和社会管理体系，促进物业管理行业向市场化、专业化、规范化发展。通过实施老旧小区物业管理全覆盖，提高物业服务质量、及时化解物业纠纷、推进长效管理，进而实现全区住宅小区物业管理的全覆盖，全面提升人民群众对物业管理的满意度。

二、基本原则

（一）基础服务原则。老旧小区实现“有安全防范、有清扫保洁、有绿化养护、有物业维修、有停车管理”（简称“五有”）的基本物业服务，使??提高。

（二）属地负责原则。老旧小区所在地的街道（乡镇）是责任主体，社区负责具体工作的落实，对于物业管理中遇到的各类问题，街道（乡镇）可会同区相关部门协调解决。建立多维联动机制，将老旧小区物业管理纳入网格化社会管理和城市社区建设。

（三）分类管理原则。坚持市场化、专业化方向。老旧小区通过综合整治改造，积极创造条件向市场化物业服务过渡；暂不具备条件的小区或分散的居住楼、生活大院，由社区代管或业主自治。同时加强行政管理考核，确保老旧小区物业管理落到实处。

（四）有偿服务原则。加大老旧小区物业管理全覆盖工作宣传力度，分区域、分层次推进，让居民享受到物业管理全覆盖的成果，逐步转变居民观念，提高物业费收缴比例，实现契约化管理。

三、总体目标

创新老旧小区管理服务新机制，到2013年6月底前，实现雨山街道、平湖街道、安民街道、向山镇范围内2000年1月1日之前建成的尚未实施物业管理的老旧小区物业管理全覆盖，建立区、街道（乡镇）、社区三级长效管理体系。

四、工作内容

（一）完善配套设施，配置必要的物业服务用房，指导召开业主大会，落实物业服务单位（机构）。建立“一图一表”工作机制，即制定物业服务区域平面图和物业服务收费明细表，制定配套措施，全面落实扶持政策。

（二）根据环境、配套设施和房屋产权的状况、居民的承受能力、服务需求等实际情况，以社区为界，划分一个或多个物业服务区域，因地制宜、一街一策，确定具体运作模式，确保各类老旧小区物业管理工作“有人管事、有章办事”。

1.针对整治后具备条件的老旧小区，通过招标等方式，引入物业企业进行专业化物业服务，实行市场化运作模式，

2.针对区域较大、房屋分散的老旧小区，由街道办事处成立非赢利性组织，设立“物业服务中心”，社区设立“物业服务站”，实行非赢利性组织运作模式。

3.针对由大单位开发建设、以本单位职工为主体的住宅小区，实行由单位自行管理模式。

五、实施步骤

（一）准备动员阶段（2012年9月上旬）

1.成立领导小组，制定雨山区老旧小区物业管理全覆盖实施意见，召开动员部署会。

2.各街道开展调查摸底工作，对房屋及配套设施、居住环境、社情民情等进行详细调查，并进行分类统计，以社区为界，以街道为单位，建立管理档案。

3.加大老旧小区物业管理全覆盖宣传力度，增进群众对此项工作的了解，争取群众的支持，同时，认真做好工作人员的政策和业务培训。

（二）组织实施阶段（2012年9月中旬—2013年6月底）

1.申报拟实施物业管理的老旧小区名单、概况及物业服务区域范围。

2.指导督促各物业服务区域成立业主大会。

3.确定每个区域物业服务运作模式，制定物业服务方案和相关制度，落实物业服务单位。

4.2007年至2011年已整治的26个老旧小区：雨山十一村、雨山十二村、大双岗、小双岗、山南小区、勤奋村、新建村、红旗村、创业村、雨山十村、八一大院、八三大院、平塘小区、雨山一村、老庄村、立新村、育苗村、雨田村、雨田路、西五村、鸳鸯小区、雨东村、纺岗小区、鹊桥小区、东五村、山埠村。2012年12月底前完成。

5.2012年整治的7个老旧小区：大治村、安民村、机电小区、雨山二村北六中宿舍、雨山二村东二小区、平山小区、西山小区，以及其他老旧小区。2013年6月底完成。

（三）自查迎检阶段（2013年7月）

1.自查自纠。对照物业管理全覆盖工作要求，组织自查自评，查漏补缺，及时总结整改，完善相关制度文件，进一步理顺工作机制。

2.迎接检查。迎接市物业管理领导小组对我区物业管理全覆盖工作情况的检查和考评验收，对推进工作卓有成效的单位和个人予以表彰奖励。

六、工作要求

（一）强化领导，层层落实。成立雨山区老旧小区物业管理全覆盖工作领导小组，区政府主要领导任组长，分管副区长任副组长，相关部门、街道、乡镇负责人为成员。办公室设在区住建委，区住建委主任兼任办公室主任，区市容局局长兼任办公室副主任。领导小组具体负责全区老旧小区物业管理工作的组织领导、目标计划、方案制定、政策研究、督促检查等职责。各街道（乡镇）也要相应成立领导小组或相关组织，组建街道物业服务中心，建立健全相关工作制度，确保责任落到实处。各相关部门要按照区委、区政府要求，统一思想，提高认识，认真履职，形成合力。

（二）整合资金，加大投入。整合区级城市维护费、物业专项维修资金、物业服务费、以及经营性用房收入等资金，投入老旧小区道路、绿化、下水等基础设施建设。从2012年8月1日起，执行非物业管理小区卫生管理补贴政策（雨办纪（2012）3号会议纪要），各社区对非物业管理小区卫生保洁、亮化、绿化承担管护责任。区财政设立老旧小区管理全覆盖考核奖励专项资金，根据市、区考核结果确定奖励资金。

（三）明确责任，严格奖惩。建立区、街道（乡镇）、社区三级联动工作责任机制。区人民政府以签订目标责任书的方式明确各街道、各相关部门、单位和社区的职责、任务和要求，并将其纳入年度绩效目标考核、文明单位评选考核范围。区物业管理工作领导小组根据本工作方案制订考核验收表彰办法，分阶段组织考核验收，对完成目标任务的街道（乡镇）、部门、单位和社区及先进个人给予表彰和奖励；对未完成目标任务的单位和个人，予以通报批评并追究相关责任人的责任。

（四）加大宣传，争取支持。继续通过各种宣传媒体和舆论工具，采取多种形式大力宣传，一方面引导物业服务机构树立以人为本的服务理念，为居民提供高质量的物业服务，从而为自身赢得生存和发展的空间；另一方面，转变住户传统福利性住房的消费理念，增强物业有偿服务的消费意识，使群众从理解、认可到支持，从而自觉缴纳物业管理费，积极参与物业管理活动，引导全社会形成支持物业管理发展的良好氛围。

附件：雨山区老旧小区物业管理全覆盖工作领导小组成员名单

2012年9月11日

附件

雨山区老旧小区物业管理全覆盖工作领导小组成员名单

组  长：徐泽能   区政府

副组长：马成福   区政府

             王小强   区政府

成  员：薛明飞   区住建委

             李绍龙   区市容局

朱正银   区综治办

甘  静   区文明办

孟家新   区财政局

王年友   区环保局

鲁  俊   区卫生局

朱大荣   区民政局

卢  俊   雨山公安分局

高桥祥   雨山工商分局

谈自成   雨山地税分局

朱大荣   雨山质监分局

黄金秋   向山镇政府

李  祺   佳山乡政府

陈正保   雨山街道办事处

王秀兰   平湖街道办事处

杨  斌   安民街道办事处

刘文清   采石街道办事处

领导小组办公室设在区住建委，薛明飞同志兼任办公室主任，李绍龙同志兼任办公室副主任。